Huguette offre sa maison à un ami contre des travaux jamais réalisés : ses héritiers perdent le procès et doivent verser 3 000 € de frais d’avocat, « Plus la donation est imprécise, plus… »

Quand une donation immobilière tourne au bras de fer juridique

Transmettre un bien immobilier à un proche peut sembler être un geste simple, surtout lorsqu’il s’inscrit dans une relation de confiance. Pourtant, même les intentions les plus sincères peuvent déboucher sur des conflits longs et coûteux. C’est précisément ce qu’a vécu Huguette, une femme qui avait choisi de céder plusieurs biens à l’un de ses amis en échange d’une contrepartie bien précise : la réalisation de travaux importants dans sa maison. Des travaux qui, au fil des années, ne se feront jamais.

Que faire lorsque vous donnez votre maison à un ami comme Huguette ?

L’histoire débute en 2004. Huguette décide alors de transmettre à son ami Yves la nue-propriété de sa maison, ainsi qu’un garage et plusieurs terrains. Elle conserve l’usufruit de l’ensemble, ce qui lui garantit le droit de continuer à occuper son logement. En contrepartie de cette donation, Yves s’engage à prendre en charge les grosses réparations nécessaires. Cet engagement est formellement inscrit dans l’acte de donation.

Ce cas illustre l’importance de rédiger ce type d’acte avec une grande rigueur. « La charge doit être suffisamment précise : il faut pouvoir identifier ce que le donataire s’est engagé à faire, dans quelles conditions et dans quel délai. Plus la donation est imprécise, plus il est difficile pour les héritiers de démontrer que le donataire n’a pas respecté ses engagements. », précise Maître Maëva-Océane Besnard, avocate au barreau de Paris. Détailler les travaux attendus et fixer des échéances claires dès la signature reste donc la meilleure protection.

Huguette a saisi la justice en l’absence des travaux prévus

Les années défilent, mais Yves ne réalise aucun des travaux mentionnés dans l’acte. En 2016, placée sous curatelle, Huguette lui adresse une lettre recommandée avec l’appui de son curateur pour l’enjoindre de tenir ses engagements. Sans résultat. En 2018, elle franchit un cap supplémentaire en saisissant la justice, demandant la désignation d’un expert pour évaluer l’état du bien et chiffrer les éventuels préjudices subis.

Le destin ne lui laissera pas le temps de voir l’issue de cette procédure : Huguette décède l’année suivante, en 2019, sans avoir obtenu les réparations promises. Ses deux héritiers reprennent alors le dossier et engagent une nouvelle action contre Yves. En septembre 2021, ils réclament la révocation de la donation ainsi que des dommages et intérêts, estimant que la transmission des biens était conditionnée à l’exécution des travaux. Mais un élément juridique inattendu va faire basculer la procédure en leur défaveur.

Pourquoi les héritiers de Huguette ont-ils perdu face au nouveau propriétaire de la maison ?

Malgré le manquement évident de Yves à ses obligations, les héritiers de Huguette ne parviennent pas à récupérer les biens immobiliers. La raison est d’ordre procédural : leur action en justice a été introduite trop tardivement. Depuis la réforme de 2008, le délai de prescription applicable à ce type de demande est fixé à cinq ans. Les juges estiment donc que la procédure aurait dû être engagée avant 2013.

Les héritiers avaient pourtant fait valoir que le litige relevait d’une action réelle immobilière, ce qui aurait justifié l’application d’un délai de prescription de trente ans. Mais la Cour de cassation ne partage pas cette interprétation. Dans une décision rendue le 17 septembre 2026, elle confirme qu’une demande de révocation de donation pour non-respect des charges constitue une action personnelle, même lorsqu’elle porte sur un bien immobilier. Les héritiers perdent définitivement leur procès. Yves conserve l’ensemble des biens transmis par Huguette et se voit accorder en plus 3 000 euros au titre des frais d’avocat, que les héritiers doivent lui régler, en sus des dépens.