En bref
Deux taxes sur les logements vacants (TLV et THLV) fusionnent en 2027 en une nouvelle taxe unique (TVLH) dont les taux peuvent atteindre jusqu'à 60 % dans les zones tendues.
Trois points à retenir
- La TLV et la THLV disparaissent en 2027 pour être remplacées par la TVLH, une taxe unique sur les logements vacants.
- Les communes en zone tendue pourront voter des taux allant jusqu'à 60 % contre 34 % maximum auparavant.
- Les propriétaires peuvent éviter la taxe si le bien est proposé à la vente ou location sans preneur, ou occupé plus de 90 jours consécutifs.
La réponse en bref
Il s'agit d'une fusion administrative : deux taxes existantes (TLV et THLV) sont remplacées par une seule (TVLH), mais les communes pourront désormais appliquer des taux bien plus élevés, jusqu'à 60 % dans les zones tendues.
Suppression de deux taxes immobilières en 2027 : pourquoi les propriétaires n’ont pas forcément à se réjouir
La disparition de deux impôts locaux pourrait, à première vue, ressembler à une bonne nouvelle pour les propriétaires français. Mais derrière cette simplification fiscale se dissimule une réalité bien plus nuancée, susceptible d’alourdir certaines factures dès 2027. Ceux qui possèdent un bien immobilier laissé inoccupé ont toutes les raisons d’y regarder de plus près.
Le gouvernement a certes choisi de rationaliser la fiscalité immobilière. Toutefois, certaines communes bénéficieront de nouvelles possibilités pour relever les montants exigés. Dans certains cas, la note pourrait grimper de façon significative. Voici ce que cette réforme implique concrètement.
La TLV et la THLV fusionnent : deux taxes disparaissent, une seule les remplace
Dès 2027, deux dispositifs fiscaux cesseront d’exister sous leur forme actuelle : la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Ces deux mécanismes avaient pour vocation de sanctionner fiscalement les propriétaires de biens immobiliers inoccupés, mais selon des règles distinctes.
La TLV s’appliquait aux logements situés dans les zones tendues, là où la pression sur le marché locatif est la plus forte. La THLV, quant à elle, pouvait être instaurée par les communes situées en dehors de ces territoires. Ce double système rendait la réglementation parfois difficile à appréhender pour les non-initiés.
La suppression de ces deux taxes ne signifie pas pour autant la fin de l’imposition des logements vides. La loi de finances pour 2026 prévoit leur fusion en un dispositif unique : la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH). Celle-ci s’appliquera à compter des impositions établies au titre de l’année 2027. L’objectif affiché est de rendre la fiscalité plus lisible et plus cohérente. Pour les propriétaires, il ne s’agit donc en aucun cas d’une exonération générale, mais bien du remplacement de deux impôts par un mécanisme unique et reconfiguré.
Des taux pouvant grimper jusqu’à 60 % : ce que la nouvelle TVLH change vraiment
Le changement le plus notable de cette réforme concerne les taux d’imposition que certaines collectivités pourront désormais appliquer. Dans les communes classées en zone tendue, la nouvelle taxe s’appliquera automatiquement aux logements inoccupés depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition.
Les taux de base demeurent fixés à 17 % pour la première année d’imposition et à 34 % à partir de la deuxième année. Mais une nouveauté de taille : les conseils municipaux auront désormais la faculté de voter des taux supérieurs. En cas de délibération favorable, ce taux pourra atteindre 30 % dès la première année et jusqu’à 60 % les années suivantes. Une prérogative dont les communes ne disposaient pas avec l’ancienne TLV.
Hors zones tendues, le principe diffère. La TVLH ne s’appliquera que si la commune ou l’intercommunalité choisit expressément de l’instaurer, et elle concernera les biens vacants depuis au moins deux ans. Les collectivités concernées pourront fixer librement leur taux, dans la limite de 50 %.
Pour illustrer les enjeux financiers, prenons l’exemple d’un bien dont la valeur locative cadastrale annuelle s’élèverait à 5 000 euros. Avec un taux de 17 %, la taxe s’élèverait à 850 euros. Ce montant passerait à 1 500 euros à 30 %, et pourrait atteindre 3 000 euros si un taux de 60 % était voté, hors frais additionnels éventuels. Ces chiffres sont purement illustratifs : la facture réelle dépendra de la valeur locative du bien et du taux retenu localement.
Quels propriétaires sont concernés par la TVLH et comment l’éviter légalement ?
La taxe sur la vacance des locaux d’habitation ne touchera pas tous les propriétaires indistinctement. Elle cible en priorité les logements non meublés, habitables et laissés inoccupés pendant une durée prolongée. Une résidence secondaire meublée relève d’un régime fiscal distinct et ne doit pas être confondue avec un logement vacant au sens de ce dispositif.
Pour établir si un bien est taxable, l’administration s’appuiera notamment sur les informations renseignées dans la déclaration d’occupation des biens immobiliers. Il est donc essentiel de s’assurer que la situation déclarée correspond bien à l’utilisation réelle du logement, en particulier après un déménagement, une succession ou le départ d’un locataire.
Plusieurs cas permettent toutefois d’échapper légalement à cette imposition. C’est notamment le cas lorsque le bien est vide pour des raisons indépendantes de la volonté du propriétaire — par exemple s’il est proposé à la vente ou à la location au prix du marché sans trouver preneur. Une exonération est également prévue lorsque le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs durant la période de référence, laquelle varie selon la localisation du bien.
Les logements nécessitant des travaux importants pour redevenir habitables peuvent aussi être exclus du champ de la taxe, à condition de pouvoir en justifier l’état. Pour tous les propriétaires potentiellement concernés, le réflexe prioritaire est de conserver l’ensemble des justificatifs utiles et de suivre attentivement les délibérations prises par leur commune. Car en 2027, si deux anciennes taxes disparaissent bel et bien, la fiscalité pesant sur les logements vacants, elle, restera pleinement en vigueur.
