En bref
Un dispositif fiscal temporaire permet de transmettre jusqu'à 300 000 € sans droits de donation pour financer l'achat d'un logement ou des travaux de rénovation énergétique, mais l'utilisation d'une SCI fait perdre cet avantage.
Trois points à retenir
- Chaque donateur peut transmettre jusqu'à 100 000 € par bénéficiaire, avec un plafond global de 300 000 € par personne recevant les fonds, jusqu'au 31 décembre 2026.
- L'achat via une société civile immobilière (SCI) fait perdre totalement l'exonération fiscale, car la loi exige un achat par une personne physique.
- Les fonds doivent financer l'achat d'un logement neuf, une VEFA ou des travaux éligibles à MaPrimeRénov', avec obligation de résidence principale pendant cinq ans.
La réponse en bref
L'erreur fatale est de réaliser l'acquisition immobilière via une société civile immobilière (SCI), car cela fait perdre totalement l'exonération fiscale qui exige un achat par une personne physique.
Une exonération fiscale temporaire pour faciliter l’accès à la propriété
De nombreux parents cherchent à soutenir leurs enfants dans l’achat d’un logement, tout en évitant de lourdes charges fiscales. Bonne nouvelle : un dispositif exceptionnel le permet encore. Mais attention, certaines configurations immobilières en sont totalement exclues.
Depuis le 15 février 2025, parents et grands-parents ont la possibilité de donner de l’argent à leurs enfants ou petits-enfants sans acquitter le moindre droit de donation. Instaurée par la loi de finances 2025, cette mesure vise à favoriser l’accès à la propriété et à encourager la rénovation énergétique des logements anciens. La fenêtre pour en profiter reste ouverte jusqu’au 31 décembre 2026.
Comment fonctionne ce dispositif et quels sont les plafonds ?
Chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 euros à un même bénéficiaire dans le cadre de ce mécanisme. Du côté du bénéficiaire, le plafond global est fixé à 300 000 euros par personne recevant les fonds, peu importe le nombre de donateurs.
Ces sommes ne peuvent pas être utilisées librement. Elles doivent obligatoirement financer l’un de ces trois projets :
- L’achat d’un logement neuf
- L’acquisition d’un bien en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)
- Des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’
Autre point notable : cette exonération se cumule avec les abattements classiques déjà prévus entre membres d’une même famille, ce qui peut représenter une économie substantielle.
Transmettre jusqu’à 300 000 € sans frais : l’erreur fatale de la SCI
Le gouvernement a récemment apporté une précision majeure qui concerne de nombreuses familles. Si l’acquisition immobilière est réalisée via une société civile immobilière (SCI), le bénéfice de cette exonération est totalement perdu. La loi exige en effet que l’achat soit effectué directement par une personne physique.
Concrètement, si un enfant ou un petit-enfant crée une SCI pour acheter un bien avec l’argent reçu de ses parents ou grands-parents, l’avantage fiscal s’évanouit. Il est donc indispensable d’anticiper la structure juridique du projet avant de recevoir ou de transmettre les fonds. À noter que les abattements classiques restent applicables, même dans le cadre d’une SCI.
Des conditions strictes à respecter pour conserver l’avantage fiscal
Acheter directement en son nom ne suffit pas toujours à bénéficier pleinement du dispositif. Pour un logement neuf ou acquis en VEFA, le bien doit devenir la résidence principale du bénéficiaire de la donation. Une mise en location est tolérée, à condition que le locataire y établisse également sa résidence principale, et ce pendant au moins cinq ans.
Pour les travaux dans un logement ancien, les dépenses engagées doivent impérativement être éligibles à MaPrimeRénov’. Ce dispositif prenant fin le 31 décembre 2026, mieux vaut ne pas tarder à vérifier les conditions applicables et à organiser la transmission en amont.
