En bref
L'article 21 de la Ley de Propiedad Horizontal espagnole autorise la communauté de propriétaires à récupérer les charges impayées par voie judiciaire, à restreindre l'accès aux services non essentiels et à demander une saisie de biens sans caution.
Trois points à retenir
- La communauté peut supprimer le droit de vote du propriétaire défaillant et restreindre son accès aux services non essentiels comme la piscine ou la salle de sport.
- Le proceso monitorio permet d'obtenir une ordonnance de paiement exécutoire si le débiteur ne s'oppose pas dans les délais impartis.
- En cas d'opposition du débiteur, la communauté peut demander un embargo préventif sur ses biens sans déposer de caution.
La réponse en bref
L'article 21 autorise la communauté à récupérer judiciairement les charges impayées via un proceso monitorio, à restreindre l'accès aux services non essentiels et à demander une saisie de biens sans caution en cas d'opposition du débiteur.
Ce que prévoit l’article 21 face aux impayés de charges en copropriété
Un copropriétaire qui cesse de régler ses charges, des dépenses communes qui s’accumulent mois après mois, une atmosphère qui se dégrade dans l’immeuble : de nombreuses communautés de propriétaires espagnoles font face à cette réalité. La question qui revient alors inévitablement est simple — jusqu’où la communauté peut-elle aller, dans le cadre de la loi, pour récupérer les sommes dues ?
La réponse figure dans la Ley de Propiedad Horizontal, le texte législatif qui régit la vie en copropriété en Espagne. Dans sa version publiée au BOE, cette loi consacre un outil particulièrement redoutable face aux débiteurs : l’article 21, qui encadre à la fois les mesures préventives, la réclamation judiciaire et les possibilités de médiation en cas de dettes de charges.
Les droits que l’article 21 LPH accorde à la communauté
L’article 21 LPH cible directement les situations d’impayés de charges communes. Comme le souligne le média espagnol Okdiario, la loi prévoit qu’au-delà du recouvrement judiciaire de la somme due, le droit de vote du propriétaire défaillant est supprimé lors des assemblées, et qu’il est même possible d’aboutir à une saisie de biens immobiliers à partir d’une dette envers la communauté. Le dispositif reste néanmoins centré sur un mécanisme civil de recouvrement, et non sur une logique punitive.
Le texte publié au BOE autorise également la communauté à voter des intérêts de retard supérieurs au taux légal, à condition que cette majoration ait été approuvée en assemblée et dûment notifiée à l’ensemble des copropriétaires. Par ailleurs, l’assemblée peut décider de restreindre l’accès à certains services non essentiels — comme une piscine commune ou une salle de sport — tant que cette restriction reste proportionnée et ne compromet pas l’habitabilité du logement.
Comment activer l’article 21 LPH, étape par étape
Avant tout recours devant un tribunal, la junta de propietarios doit approuver la liquidation de la dette du copropriétaire défaillant. Le secrétaire ou le secrétaire-administrateur établit alors un certificat détaillant les quotes-parts impayées, les intérêts éventuels et les frais annexes. Ce document, expressément mentionné par la loi, doit être signé avec le visa du président de la communauté, et il constitue la pièce centrale du futur proceso monitorio.
Une fois cette décision prise, le débiteur doit être informé de manière traçable. Okdiario rappelle que la première étape consiste à lui réclamer la somme due, puis à lui notifier la situation par acte notarié ou par courrier avec accusé de réception, afin de conserver une preuve légale. Si le propriétaire est introuvable, l’article 21 prévoit la possibilité d’afficher la notification dans un endroit visible de l’immeuble pendant au moins trois jours. La communauté peut ensuite saisir le tribunal compétent et déposer la demande de proceso monitorio, accompagnée du certificat approuvé en assemblée.
Proceso monitorio, saisies et droit de vote : ce qui change pour le débiteur
Devant le juge, la procédure est entièrement écrite et se déroule de façon relativement rapide. Si le débiteur ne formule aucune opposition dans les délais impartis, l’ordonnance de paiement devient directement exécutoire, intérêts de retard et dépens inclus, conformément à la Ley de Enjuiciamiento Civil. En cas d’opposition, l’article 21 LPH autorise la communauté à demander un embargo préventif sur les biens du voisin débiteur, sans avoir à déposer de caution, le litige se poursuivant alors par voie ordinaire.
Il convient de préciser que la suppression du droit de vote du copropriétaire débiteur relève en réalité de l’article 15.2 de la loi, distinct de l’article 21. Par ailleurs, toute communication concernant l’identité du débiteur doit impérativement rester confinée au cadre interne de la communauté.
